오래 살던 집을 임대 놓을때 절세 방법

개인 주택을 남에게 팔때 거의 세금이 없다. 이유는 다음과 같다. 

지난 5 년간 최소 2년동안 주거용으로 사용한 경우 부부는 50 만달러까지 양도소득을 면제받는다. (연방세법 Section 121 조항)
예를 들어 놀부 부부가 10 년전 50 만달러에 산 집을 지금 90 만달러에 팔면 양도소득세가 하나도 없다. 50 만달러 기본공제를 받기 때문이다. 

하지만 이 집을 당장 팔지 않고 임대용으로 전환했다가 5 년 뒤에 매각하게 되면 그 혜택이 없어진다. 
매각 직전 5 년중 2 년 거주요건을 충족하지 못하기 때문에 50 만달러 공제 혜택을 전부 받지 못할수 있다. 큰 절세 기회를 놓치는 셈이다. 

이럴 때 고려할수 있는 방법 중 하나가 S Corporation 을 활용한 내부 매각이다. 절차도 어렵지 않다. 
먼저 일반법인(C Corporation) 을 설립한 뒤 IRS 양식 2553 을 통해서 S Corporation 으로 전환한다. 
해당 주택을 할부판매방식(contract for deed or wraparound mortgage)으로 법인에 매각한다. 

물론 셀러와 바이어 모두 내가 서명을 하게 되지만 반드시 그 거래는 진짜여야 한다. 
시세(fair market value) 와 정상적인 조건에 맞춰서 실제로 사고팔아야 한다. 
우리는 이것을 bona fide sale(실질적인 매매)이라고 부른다. 

법인에 돈이 없으니 계약서는 할부 매각 방식(installment-sales method) 으로 작성되더라도 나는 고객들에게 양도차익 전부를 그 해에
한꺼번에 신고하라고 한다.(opt-out election). 매년 나눠서 신고하는 것이 유리하다고들 하지만 양도차액이 50 만달러 미만이면 문제가 안된다. 

이제 법인 쪽을 살펴보자. 만약 놀부가 S Corporation 을 만들고 그냥 임대를 줬다면 감가상각비의 기준은 과거 구입가(old basis) 인 50 만달러
가 된다. 그러나 S Corporation 이 90 만달러에 그 부동산을 인수했으니 감가상각의 새로운 기준은 그 구입 금액으로 올라간다.(new stepped-up basis)
이 사례에서 우리는 S Corporation 을 통해서 매년 더 많은 감가상가비를 공제받음으로써 임대소득과 세금을 모두 줄일수 있게 되었다는 뜻이 된다. 

감가상각비 회수 문제(depreciation recapture) 등 고차원적인 대비가 필요하지만 그것은 회계사가 할 일이다. 
개인의 입장에서 당장은 양도소득을 줄여서 좋고 나중에는 S Corporation 의 입장에서 임대소득을 줄여서 좋으니 두 마리 토끼를 어쩌면 세 마리 토끼를 모두 잡을수 있다. 

도움말 문주한 회계사